К началу 2026 года рынок недвижимости Пхукета подошел к точке перелома. Эйфория, последовавшая за открытием границ, постепенно сменилась более осторожными настроениями. Спрос не исчез – но вернулся к нормальному уровню. Предложение же по инерции продолжило расти.
Пик постпандемийного покупательского бума пришелся на 2024 год. Уже в 2025-м темпы сделок снизились, сроки принятия решений увеличились, а чувствительность покупателей к цене предлагаемого продукта стала заметно выше.
При этом девелоперы продолжали выводить на рынок новые проекты, строительство все так же шло полным ходом, а число брокеров продолжало расти, хотя конкурировать им приходилось за уменьшающийся объем клиентов.
Рынок столкнулся с дисбалансом – и этот дисбаланс уже давно требует корректировки.
На протяжении многих лет Пхукет выделялся на фоне остального Таиланда более высокой рентабельностью девелоперских проектов. По сравнению с Бангкоком прибыльность здесь была заметно выше: чистая маржа в низком двузначном диапазоне считалась нормой, а в наиболее успешных проектах приближалась к 20%. Валовой показатель часто превышал 30%, чему способствовали относительно низкая стоимость земли и финансирование строек через активные предпродажи, а не банковские кредиты.
При этом рынок долгое время обходился без масштабных маркетинговых бюджетов, характерных для столицы. Значительную часть продаж обеспечивали внешние брокеры. За счет всего этого местные девелоперы сохраняли сильные позиции, пока сам рынок Пхукета постепенно укреплялся в статусе второго по значимости в Таиланде.
Но этот период подходит к концу.
В последние годы на Пхукет активно выходят крупные столичные девелоперы из числа торгующихся на Тайской фондовой бирже. Они работают во всех сегментах – от доступных кондоминиумов до брендированных резиденций и люксовых вилл.
К выходу на Пхукет их подтолкнули слабость продаж в Бангкоке, замедление внутреннего спроса и затянувшееся отсутствие китайских покупателей. Все это заставило девелоперов искать новые источники роста, и Пхукет с его международной аудиторией и устойчивым туристическим спросом стал очевидной альтернативой Бангкоку.
В результате предложение еще более резко выросло – и выросло именно тогда, когда спрос на Пхукете начал охлаждаться.
К 2026 году на рынке уже проявляются несколько структурных изменений.
Во-первых, трансформируется спрос со стороны покупателей из Восточной Европы. После COVID-19 именно они во многом поддержали рынок, прежде всего за счет покупки жилья для релокации на фоне геополитической неопределенности. Однако со временем структура спроса изменилась: выросла доля не лайфстайл-покупателей, а инвесторов; средний бюджет сделок сократился. Данные онлайн-поиска и лидогенерации также показывают снижение активности. Восточноевропейские покупатели остаются на рынке, но рассчитывать на бесконечный рост этого сегмента уже не приходится.
Во-вторых, видны изменения динамики в ценах. Один из наиболее заметных индикаторов – рост агентских комиссий. Если раньше стандарт составлял 5-6%, то сейчас в отдельных проектах он достигает 10%. Это говорит либо о минимальных инвестициях девелоперов в собственный маркетинг и расчете сугубо на агентов, либо о завышенных ожиданиях по маржинальности. По мере усиления ценовой чувствительности покупателей рынок неизбежно будет корректироваться – через бонусы, дополнительные опции или прямые дисконты.
Еще один фактор давления – чрезмерная зависимость девелоперов от агентов. Рынок становится все более фрагментированным и перегруженным посредниками, стоимость привлечения клиентов растет, конверсия падает. При этом лишь немногие девелоперы инвестируют в собственные каналы продаж и самостоятельное продвижение своих брендов на международном рынке. Такая модель выглядит абсолютно неустойчивой, и консолидация брокерского рынка на этом фоне – практически неизбежна.
Одновременно начинает активнее развиваться вторичный рынок недвижимости – и это признак не кризиса, а взросления рынка. Покупатели, вошедшие в проекты на ранних стадиях по низким ценам, стремятся зафиксировать прибыль, и зачастую их предложения представляют собой альтернативу новым проектам, запускаемым девелоперами. Как и на других зрелых рынках, первичный и вторичный сегменты постепенно учатся сосуществовать.
Отдельным фактором остается валютный курс.
Сильный тайский бат снижает покупательскую способность иностранных инвесторов и подталкивает их к поиску как минимум скидок, как максимум – предложений на альтернативных рынках. Пока нет признаков того, что в 2026 году бат существенно ослабнет, а значит, этот фактор продолжит оказывать давление на спрос – особенно в инвестиционном сегменте.
Все это не означает краха рынка недвижимости Пхукета. Фундаментальные факторы востребованности пхукетской недвижимости остаются прежними: международная привлекательность, спрос со стороны лайфстайл-покупателей, диверсифицированная клиентская база в диапазоне от покупателей первого жилья до инвесторов и людей, которым интересно обзавестись вторым домом.
Однако правила игры меняются.
Девелоперам придется строже контролировать свои расходы, осторожнее подходить к покупке земли, задействовать партнерские схемы финансирования и чаще использовать менее рискованные форматы проектов – например, малоэтажные вместо многоэтажных.
Сжатие маржи – это уже не гипотетический риск, а реально наблюдаемый процесс. По мере урбанизации Пхукета экономика девелопмента здесь будет все больше напоминать Бангкок. Остров перестает быть уникальным рынком с повышенной доходностью.
Нынешний 2026 год вряд ли станет годом кризиса. Скорее он станет годом естественного отбора.
На новом этапе взросления пхукетского рынка выиграют те девелоперы, которые смогут работать дисциплинированно, предлагать действительно отличающийся от других продукт и реалистично оценивать рыночные условия. Остальным адаптироваться будет значительно сложнее.
– Билл Барнетт, C9 Hotelworks
Оригинал статьи на английском языке доступен на сайте C9 Hotelworks. Русская версия переведена и опубликована с разрешения автора.
