В отчете REIC за первый квартал констатируется, что рынок недвижимости начал 2023 год совсем не так бодро и позитивно, как ожидалось в момент возобновления туризма в заключительном квартале прошлого года. Зарубежные покупатели демонстрируют ожидаемую активность, но на внутреннем рынке все гораздо пессиимистичней из-за окончания льгот по ипотеке для тайцев. В итоге общий итог первых трех месяцев – спад по большинству основных показателей, при росте числа сделок, совершенных иностранцами, и сделок по дорогой недвижимости в принципе.
Иностранный рынок
В первом квартале были совершены трансферы 84,6 тыс. объектов недвижимости, что соответствует снижению на 0,8% году году. При этом стоимость переданных новым владельцам юнитов выросла на 8% – до 231 млрд бат против 223 млрд годом ранее.
На долю иностранных покупателей пришлось 3,8 тыс. переданных объектов (4,5% от общего числа) стоимостью 17,1 млрд бат (7,1%). То есть купленные иностранцами квартиры в среднем были в полтора раза дороже того жилья, которое приобрели за аналогичный период тайцы. При этом позитивная динамика по покупке недвижимости иностранцами была зафиксирована и в плане количества юнитов (плюс 2,5% год к году), и в денежном выражении (плюс 4,6%).
Как и во все последние годы, среди покупателей доминируют граждане Китая. На них в первом квартале пришлось 1,7 тыс. передач прав собственности общей стоимостью объектов в 8,2 млрд бат. И то, и другое – это почти половина всего рынка зарубежных продаж недвижимости (46% и 48% соответственно).
Второе место по числу оформленных на себя жилых юнитов заняли россияне, купившие 387 объектов (10% от общего числа) на общую сумму 1,36 млрд бат (8%). Таким образом средняя стоимость квартиры, купленной россиянином в Таиланде, составила за отчетный период 3,5 млн бат против 4,8 млн у китайца.
На третьей строчке – граждане США с 156 юнитами стоимостью в 703 млн бат (4% от общего числа в обоих случаях). Средний ценник квартиры – 4,5 млн.
Чуть ниже по списку, но с минимальным отставанием расположились инвесторы из Великобритании (146 юнитов на 653 млн бат, около 4,5 млн за квартиру) и Германии (131 юнит на 611 млрд, около 4,7 млн). Восьмыми идут покупатели из Мьянмы с показателем в 76 квартир на сумму в 497 млн бат (6,5 млн).
Бирманские инвесторы появились в первой десятке в 2022 году, когда ситуация в внутри Мьянмы стала слишком плохой даже по меркам ее привилегированного класса. В итоге немногочисленные обеспеченные слои бирманцев начали выводить средства за рубеж и отправлять семьи за границу, что REIC констатировал в одном из предыдущих отчетов. Там же центр отмечал, что бирманцы покупают именно дорогое жилье.
«Жилищному рынку придется полагаться на иностранный спрос для стимулирования роста, поскольку внутренние покупатели испытывают трудности с доступом к кредитам, на что указывает падение трансферов жилья в первом квартале 2023 года», – пишет в связи с этим Bangkok Post.
Однако приведенные выше цифры показывают, что на всех целевых рынках, кроме китайского, речь идет в лучшем случае о нескольких десятках или сотнях трансферов за квартал. Тайский же рынок – это десятки тысяч.
Внутренний рынок
Генеральный директор REIC Вичай Вираткапан называет в качестве причины спада на внутреннем рынке именно изменение правил предоставления ипотеки в Таиланде. До конца прошлого года в стране действовал льготный норматив Центробанка по соотношению между основной суммой выдаваемого кредита и стоимостью оставляемого в залог актива, но с 2023 были возвращены докризисные стандарты.
При этом REIC указывает в своем отчете, что ужесточение кредитной политики (вернее, возвращение ее к норме) не сказалось на верхнем сегменте недвижимости. Продажи жилья с ценником в 7,5-10 млн бат выросли на 34%, продажи объектов дороже 10 млн увеличились на 22,6%. Однако в самом массовом и сегменте до 3 млн бат диапазон падения составил от 0,2% до 11%.
Негативная динамика наблюдается не только в спросе, но и в предложении, поскольку застройщики не могут не корректировать свою активность вслед за покупателями. В частности, REIC указывает на падение числа новые запущенных юнитов в Большом Бангкоке на 59% год к году. Снижение в денежном выражении – на 39%. Также на 13,6% сократилось число выданных разрешений на жилищную застройку малой этажности. Специалисты объясняют это неуверенностью девелоперов в спросе на возводимое ими жилье при текущей кредитной политике для покупателей.
«В настоящий момент трудно предсказать состояние рынка в 2023 году, поскольку до формирования нового правительства невозможно точно идентифицировать позитивные и негативные факторы», – отмечает еще один момент господин Вираткапан.
Текущий прогноз REIC на весь год – спад на 10,2% по числу трансферов объектов недвижимости (во всех сегментах) и на 4,5% по их суммарной стоимости. В абсолютном выражении это 352,8 тыс. юнитов на сумму в 1 млрд бат за все 12 месяцев, но по кондоминиумам REIC ожидает более серьезного снижения, нежели по таунхаусам и отдельным домам.
Прогноза по покупкам жилья иностранцами Центр информации в сфере недвижимости не приводит.
